Lyginamasis metodas. Nekilnojamojo turto vertės nustatymo metodai

Finansai

Pasaulio praktikoje nekilnojamojo turto vertinimo srityje naudojami trys metodai:

  • lyginamoji ar rinka;
  • brangus;
  • pelningas.

Metodikos pasirinkimas labai priklauso nuo objektovertinimas ir tikroji situacija, susidariusi aplink konkretaus tipo nekilnojamąjį turtą. Tačiau patikimiausias būdas vis dar laikomas lyginamuoju metodu nustatant numatomą vertę.

lyginamasis požiūris

Pagrindiniai lyginamojo vertinimo principai

Lyginamasis metodas - rinkodaros metodas turto turto rinkos vertei nustatyti. Įvertintas nekilnojamasis turtas yra lyginamas su panašiomis savybėmis.

Vertinimas grindžiamas šiais principais:

  • Pasiūla ir paklausa. Šie du rodikliai yra neatskiriamai susiję, ribotas pasiūlymų skaičius sukuria tam tikrą paklausą, ir atvirkščiai, kuo daugiau pasiūlymų, tuo mažesnė paklausa.
  • Pakeitimas. Nė vienas pirkėjas nebus sumokėjęs didelės kainos, jei panašių savybių turtas pasidaro mažesnis.

Rinkos vertės sąvoka yra beveik identiškapusiausvyros kainos samprata. Pusiausvyros kaina yra kiekybinių charakteristikų rinkinys ir kainų nustatymo veiksniai, lemianti palyginamo objekto pasiūlą ir paklausą.

Pagrindiniai kriterijai palyginamų savybių pasirinkimui nustatyti nekilnojamojo turto vertę

Elementai, į kuriuos atsižvelgiama palyginimeanalizė, didžiulis skaičius ir jų derinys beveik lygus begalybės. Todėl analizė apsiriboja tam tikrais veiksniais, kurie tiesiogiai įtakoja kainodarą.

išlaidų sąmata

Palyginimo elementai. Kokybė yra teisinga

Bet kokia našta ar servitutai veda priesumažinti numatomo objekto vertę. Tai reiškia, kad visi nuosavybės apribojimai yra kainų sumažinimas. Jei vertinamas objektas, palyginti su panašiais daiktais, neturi tokių trūkumų, kaina, priešingai, didėja.

Žemei servitutų buvimas nėravienas neigiamas veiksnys. Vertinant vertę yra labai svarbu, perduoda nuosavybės teisę į žemę arba teisę į nuomą, nuolatinį naudojimą. Pastarosios dvi teisės yra susijusios su mažėjančiais veiksniais. Labai svarbu, ar žemė turi tam tikrų apribojimų dėl tolesnių sandorių su ja.

Pardavimo sąlygos

Tokios sąlygos yra įvertintos, jei apskaičiuotas objektas iš tikrųjų turi skiriamųjų požymių pardavime.

Nuleidimo faktorius yra bankrotas, tadapardavėjas skuba atlikti pirkimo-pardavimo sandorį, nes nekilnojamojo turto rinkos objekto ekspozicijos laikas yra sąmoningai sumažintas, palyginti su panašiais objektais.

Įvertinimą daro didelę įtaką šeimos ryšiai ir partnerystės, nors šią riziką yra sunku įvertinti.

Jei pardavėjas ir pirkėjas yra susiję su nuomasantykiai, ir planuojama sudaryti tarp jų tarpusavio pirkimo-pardavimo sutartį, taigi norint sutaupyti mokesčius, žinoma, numatomos išlaidos bus nepakankamai įvertintos. Šiuo atveju yra tik viena motyvacija, nes sandorio šalys yra susietos su kitais nepiniginio pobūdžio santykiais, todėl pardavėjas iš tikrųjų kredituoja pirkėją. Panaši situacija atsiranda, jei sandoris sudarytas pagal pasirinkimo sąlygas.

Padidinti numatomą gyvenamojo būsto vertęnekilnojamasis turtas gali lemti valstybės subsidijų infrastruktūros plėtrai perspektyvą. Apskaičiuoto lengvatinio skolinimo dydis nustatomas pagal skirtumą tarp lengvatų ir rinkos paskolų.

Rinkos sąlygos

Žemutinė pataisa gali būti taikoma, jei yra panašus nekilnojamojo turto ir eksperto rinkos vertės skirtumas.

Įvertinant funkcinį tikslą galima atsižvelgti ir į jo pasikeitimą, nes jis daro įtaką pasiūlos ir paklausos santykiui.

Nuosavybės vieta

Išlaidų didėjimo veiksniai

Sąnaudų mažinimo veiksniai

Prestige plotas

Kitų gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto savininkų statusas

Saugomas plotas

Parkavimo galimybė

Prieinamumas prie greitkelių

Turim architektūros paminklų ir kitų atrakcionų

Poilsio zona netoli turto

Unikalios pastato architektūros savybės

Atstumas nuo miesto centro

Maisto parduotuvių trūksta pėsčiomis

Nuotoliai iš mokyklos ir ikimokyklinio ugdymo įstaigų

Bloga aplinkos padėtis regione

Galimybė gamyklų ir sandėlių įmonėms šalia nuosavybės, sąvartynas

Fiziniai veiksniai (žemei)

Palyginamasis žemės vertinimo metodas apima turto savybių rinkimą:

  • dydis;
  • forma;
  • geologija;
  • topografija;
  • pasirengimo lygis, ty ar žemė išvaloma iš augalijos, ar pažeidimai yra pašalinami;
  • dirvožemio dangos kokybės rodikliai.

Buvimas arbanėra kalvų ar nuolydžių, uolienų ar griovių. Svarbu, kad žemės keliamoji galia, jos stiprumas, požeminio vandens buvimas. Labai svarbu, ar yra informacijos apie galimą mineralų atsiradimą. Jei informacija bus patvirtinta, ateityje žemė bus našta.

gyvenamasis nekilnojamasis turtas

Vertinamojo objekto bendrosios savybės

Rinkos lyginamoji analizė - objektų vertės didinimo charakteristikų tyrimas. Tai apima:

  • pastato ar kambario dydis;
  • pastato aukštis;
  • prieinamų įrenginių prieinamumas ir plotas;
  • lubų aukštis.

Taip pat svarbu medžiaga, iš kurios ji buvo pastatyta.pastatas, tuo modernesnė ir patikimesnė, tuo didesnė nekilnojamojo turto vertė. Ne paskutinė vieta yra bendra pastato išvaizda, remonto galimybės ir patogus įėjimas. Jei įėjimas iš kiemo, tai bus mažėjantis veiksnys.

Reikia atlikti remonto nebuvimąįvertinimo ataskaitos pakeitimai. Toks skaičiavimas atliekamas atsižvelgiant į remonto ar restauravimo darbų sąnaudas, atsižvelgiant į pelną, kurį verslininkas gaus iš investicijų į statybą ar remontą.

rinkos lyginamoji analizė

Ekonominiai veiksniai

Lyginamasis požiūris į nekilnojamąjį turtą yra apskaitagalimas energijos taupymas eksploatacijos metu. Pastovus komunalinių paslaugų kainų padidėjimas leidžia žmonėms nuolat galvoti apie taupymą ir alternatyvių energijos šaltinių naudojimą.

Visų pirma šis veiksnys yra svarbus, jei objektasnupirktas tolesnei nuomai. Kuo didesnis pajamų santykis su sąnaudomis, kurios eina į pastato ar patalpų eksploatavimą, tuo mažesnė grąžinamo kapitalo suma grynosiose pajamose iš nekilnojamojo turto nuomos.

Ši kategorija taip pat apima skaitiklių buvimo ar nebuvimo rodiklius, ar buvo imtasi priemonių šilumos nuostolių kiekiui sumažinti.

nekilnojamojo turto rinka

Kiti rodikliai

Įvertinimas reiškia, kad reikia atsižvelgti į tai, ar jis yra ar nėrapaslaugų elementai. Paprasčiausias pavyzdys yra tai, ar namuje yra liftas, ar ne. Visų ryšių, visų pirma susijusių su vietine sistema, buvimas arba jų visiškas arba dalinis nebuvimas. Jei yra per daug trūkumų, tada pataisa atliekama žemyn. Nekilnojamojo turto vertinimas atliekamas pagal įvairius rodiklius.

Skaičiavimo etapai

Visi skaičiavimai lyginamuoju metodu grindžiami atvirojo šaltinio informacija apie neseniai atliktus sandorius su panašiu nekilnojamuoju turtu.

Vertinimo etapai:

  1. Analogiškų pasiūlymų nagrinėjimas tam tikrame nekilnojamojo turto segmente, nustatant panašius objektus, kurie buvo parduoti neseniai.
  2. Surinkta informacija analizuojama ir atskirai kiekvienas pasiūlymas yra lyginamas su numatoma nuosavybe.
  3. Kainų nustatymo charakteristikų pasirinkimas, vertinimo ataskaitos pakeitimas.

Susitaikykite su patikslinta kaina ir apskaičiuokite galutines išlaidas lyginamuoju metodu.

turto vertę

Lyginamojo požiūrio nauda

Visų pirma, šis metodas leidžia atspindėti tik tipiškų pirkėjų ir pardavėjų nuomonę.

Vertinimas atsispindi dabartinėse kainose, atsižvelgiant į finansinių sąlygų pokyčius ir netgi infliacinius procesus. Vertinimas visada yra statiškai pagrįstas.

Norint įvertinti konkrečią nuosavybę, jums nereikia studijuoti visos nekilnojamojo turto rinkos, bet tik panašūs objektai. Technika yra labai paprastas, patikimas rezultatas.

... ir trūkumai

  • Pakankamai sunku nustatyti galiojančias kainas.
  • Visiškai priklausoma nuo nekilnojamojo turto rinkos veiklos ir stabilumo.
  • Sunku suderinti duomenis, jei panašūs objektai labai skiriasi pardavimo požiūriu.

nekilnojamojo turto palyginimo metodas

Baigiamajame darbe

Lyginamojo požiūrio esmė vertinimenekilnojamasis turtas yra suprantamas tiek pirkėjui, tiek pardavėjui. Ši technika leidžia šalims ištirti nekilnojamojo turto rinką ir užtikrinti, kad jos neprarastų. Vertinimas gali būti atliekamas remiantis jau atliktais sandoriais arba kitų pardavėjų pasiūlymais. Bet kokiu atveju lyginamasis metodas yra panašaus nekilnojamojo turto duomenų sisteminimas ir palyginimas. Svarbiausia, kad panašių palyginamų objektų atrankos palyginimui būtų atsižvelgiama į ypatingus ar neįprastus veiksnius, pvz., Įkaito atsiėmimo grėsmę, vietinio lygmens taisyklių pakeitimus ar nesilaikymą paskolos sutarties sąlygų, prievartos elementų buvimo.

Komentarai (0)
Pridėti komentarą